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아파트 현관문 교체 (방화문 규격과 관리주체 절차, 전월세 부담 주체)

최종 수정: 2026.09.18 ·작성자: houseinfo 편집자

문짝 가격을 알아보다가 관리사무소에 먼저 물어보라는 말을 듣게 되는데요. 아파트 현관문은 고르기 전에 걸리는 조건이 세 가지 있습니다. 문에 붙는 성능 규격, 단지에서 밟아야 하는 절차, 그리고 전월세일 때의 부담 주체입니다.

견적 금액이 갈리는 자리도 이 세 가지와 겹칩니다. 방화문 등급이 어디까지 요구되는지, 문짝만 떼어 다는지 문틀과 주변 벽체까지 손대는지, 자동으로 닫히는 장치가 견적에 들어 있는지에 따라 달라집니다. 같은 평형이라도 단지와 제품에 따라 금액이 달라져 일률적인 시세를 적기는 어렵고, 아래 조건들을 먼저 확정한 뒤 견적을 비교하는 편이 빠릅니다.

방화문은 세 가지로 나뉜다

건축법 시행령은 방화문을 차단 시간으로 구분합니다1.

구분 연기·불꽃 차단 열 차단
60분+ 방화문 60분 이상 30분 이상
60분 방화문 60분 이상 —
30분 방화문 30분 이상 60분 미만 —

60분+ 방화문은 연기와 불꽃을 60분 이상 차단하면서 열도 30분 이상 차단하는 문입니다2. 60분 방화문은 열 차단 요건 없이 연기와 불꽃 60분 이상이고3, 30분 방화문은 연기와 불꽃 차단이 30분 이상 60분 미만인 문입니다4.

방화문 3구분 비교 — 60분+ 방화문은 연기·불꽃 60분 이상에 열 차단 30분 이상, 60분 방화문은 연기·불꽃 60분 이상, 30분 방화문은 30분 이상 60분 미만

건축법 시행령 제64조 제1항 기준.

구분만 시행령에 있고, 각 구분에 해당하는지를 인정하는 기준은 국토교통부령으로 넘어가 있습니다5. 그래서 제품 카탈로그의 “방화문” 표기만으로는 어느 구분인지 알 수 없습니다.

닫힌 상태를 유지해야 하는 문

성능 등급보다 실제로 더 자주 문제가 되는 것은 사용 방식입니다.

방화구획으로 사용하는 60분+ 방화문과 60분 방화문은 언제나 닫힌 상태를 유지하거나, 화재로 인한 연기 또는 불꽃을 감지해 자동으로 닫히는 구조여야 합니다6. 연기·불꽃 감지 방식으로 할 수 없는 경우에만 온도를 감지해 닫히는 구조가 허용됩니다7.

문을 바꾸면서 도어클로저를 떼어 내거나 문을 열어 고정해 두는 것은 이 기준과 어긋납니다. 새 문을 고를 때 자동으로 닫히는 장치가 포함되는지 견적서에서 확인해야 하는 이유입니다.

내 문이 방화구획에 걸리는가

모든 문에 이 기준이 붙는 것은 아닌데요. 기준은 문이 아니라 방화구획에 걸립니다.

건축법 시행령은 주요구조부가 내화구조나 불연재료로 된 건축물로서 연면적이 1천 제곱미터를 넘는 것을 국토교통부령이 정하는 기준에 따라 구획하도록 하고, 그 구획을 방화구획이라 부릅니다8. 그 구획의 세부 기준이 피난·방화구조 규칙 제14조입니다9.

앞의 닫힘 의무도 “방화구획으로 사용하는” 방화문에 붙는 조건입니다6. 그래서 내 현관문이 방화구획선에 놓여 있는지를 먼저 확인해야 하고, 그 판단은 그 동의 설계도서를 가진 관리주체 쪽에 있습니다.

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장기수선계획에 세대 현관문은 없다

단지 돈으로 바꿀 수 있는지가 다음 질문입니다.

장기수선계획 수립기준은 공동주택관리법 시행규칙 별표 1에 있습니다. 이 별표를 문 항목으로 훑으면 두 줄이 나옵니다.

  • 건물외부의 외부 창·문 — 출입문(자동문), 전면교체, 수선주기 15년, 수선율 100퍼센트10
  • 피난시설의 방화문 — 전면교체, 수선주기 15년, 수선율 100퍼센트, 다만 공용부분에 설치되는 경우만 해당11

앞의 것은 단지 출입구의 자동문이고, 뒤의 것에는 공용부분이라는 조건이 붙어 있습니다. 세대 현관문이라는 항목은 별표 1에 따로 없습니다.

세대 현관문을 공용부분으로 볼지는 단지마다 관리규약과 설계도서에 따라 갈립니다. 방화문 항목을 끌어다 쓸 수 있는지부터 관리주체에 확인해야 하는 이유입니다.

두 항목 모두 수선주기가 15년이고 수선율이 100퍼센트입니다1011. 부분 수선 단계를 두지 않고 한 번에 전면교체하는 항목이라는 뜻입니다.

수립기준만 놓고 보면 세대 현관문 교체를 장기수선충당금으로 요구할 근거가 여기서는 나오지 않는다는 뜻입니다. 충당금의 적립과 사용 범위는 장기수선충당금 쪽에 따로 정리해 두었습니다.

단지에서 밟아야 하는 절차

공동주택관리법 제35조는 입주자등이나 관리주체가 일정한 행위를 하려면 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하도록 정합니다12.

허가·신고 대상 목록에 들어 있는 것 중 현관문 공사와 닿을 수 있는 항목은 둘입니다.

  1. 증축·개축·대수선 — 주택법에 따른 리모델링은 제외됩니다13.
  2. 파손·철거 — 국토교통부령으로 정하는 경미한 행위는 제외됩니다14.

문짝만 떼어 다는지, 문틀과 주변 벽체까지 손대는지에 따라 위 항목에 걸리는지가 갈립니다. 견적을 받을 때 공사 범위를 문서로 받아 관리주체와 맞춰 두는 편이 안전합니다.

여기에 걸린다면 뒤따르는 절차가 둘 더 있습니다. 같은 조의 다른 항에 적혀 있어 목록과는 별개로 붙습니다.

  • 시공자 확인 — 시공 또는 감리 업무를 하는 자는 입주자등이나 관리주체가 허가를 받거나 신고를 했는지 사전에 확인해야 합니다15.
  • 사용검사 — 허가·신고를 거쳐 공사를 마쳤으면 사용검사를 받아야 하고, 이때 주택법 제49조를 준용합니다16.

시공자에게도 확인 의무가 걸려 있다는 점은 실무에서 의미가 있습니다. 업체가 “그냥 해 드린다”고 해도 절차를 건너뛴 책임이 사라지지 않습니다.

허가나 신고를 거짓이나 부정한 방법으로 받은 경우에는 시장·군수·구청장이 그 허가나 신고의 수리를 취소할 수 있습니다17. 공사 범위를 줄여 적고 넘어가는 방식이 위험한 이유입니다.

전월세면 누가 내나

민법은 임대인에게 목적물을 인도하고 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 지웁니다18.

그래서 노후로 문이 제 기능을 못 하는 경우와 임차인 과실로 망가진 경우가 갈립니다. 원인을 먼저 정리해야 부담 주체가 정해집니다.

임차인이 취향이나 편의를 위해 문을 바꾸고 싶은 경우는 또 다른 이야기인데요. 사용·수익에 필요한 상태를 넘어서는 교체까지 임대인의 유지 의무에서 바로 나오지는 않습니다18.

원인별로 항목을 갈라 놓은 공개 기준도 있습니다. LH는 임대주택 수선비 부담 기준에서 설치연수 경과에 따른 노후화·손모·기능 저하를 임대인 부담으로19, 임차인의 고의·과실이나 사용상 부주의로 인한 파손·훼손·멸실을 임차인 부담으로 나눕니다20.

현관문은 그 부담구분표에 품목으로 올라 있습니다. 현관문 본체는 개폐불량·뒤틀림·노후·부식이 임대인 쪽, 파손과 고의적 찍힘·긁힘이 임차인 쪽입니다21.

LH 임대주택에 적용되는 기준이라 민간 임대차에 그대로 적용되지는 않습니다. 다만 같은 문짝을 두고 원인별로 갈라 놓은 공개 문서라 다툴 때 근거로 삼기 좋습니다.

부담 주체를 가르는 기준과 다툼이 생겼을 때의 창구는 집 안 시공·교체 비용에 모아 두었습니다.

문짝이 아니라 잠금장치만 바꾼다면

문 자체를 두고 도어락만 교체하는 것은 위 절차와 별개의 일입니다. 제품 가격대와 해외직구에서 생기는 문제는 도어락 교체 비용에 정리해 두었습니다.

떼어 낸 문을 어떻게 내보내는지는 대형폐기물 배출 신고와 수수료 쪽을 보면 됩니다.

자주 묻는 질문

현관문을 마음대로 바꿔도 되나요? 문짝만 바꾸는지 문틀과 벽체까지 건드리는지에 따라 달라집니다. 공동주택관리법은 공동주택을 증축·개축·대수선하거나13 파손·철거하는 행위에14 허가 또는 신고를 요구합니다12.

방화문에는 어떤 종류가 있나요? 60분+ 방화문, 60분 방화문, 30분 방화문으로 구분합니다1. 60분+는 연기·불꽃 60분 이상에 열 차단 30분 이상이고2, 30분 방화문은 연기·불꽃 차단이 30분 이상 60분 미만입니다4.

현관문을 열어 두면 문제가 되나요? 방화구획으로 쓰는 60분+ 방화문과 60분 방화문은 언제나 닫힌 상태를 유지하거나 연기·불꽃을 감지해 자동으로 닫히는 구조여야 합니다6. 도어클로저를 떼거나 문을 열어 고정하면 이 기준에서 벗어납니다.

장기수선충당금으로 현관문을 바꿀 수 있나요? 수립기준인 별표 1의 문 항목은 출입문(자동문)과10 공용부분에 설치되는 방화문11 둘뿐입니다. 세대 현관문 항목은 별표 1에 없습니다.

전세인데 문이 낡았습니다. 누가 내나요? 민법은 임대인에게 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 지웁니다18. 노후와 임차인 과실이 갈리는 지점이라 원인 정리가 먼저입니다.

참고

  • 건축법 시행령22
  • 민법23

  1. 법제처 국가법령정보센터, 「건축법 시행령 제64조 제1항」, https://www.law.go.kr/법령/건축법시행령/제64조 (2026-09-17 확인). “방화문은 다음 각 호와 같이 구분한다.” ↩ ↩2

  2. 법제처 국가법령정보센터, 「건축법 시행령 제64조 제1항 제1호」, https://www.law.go.kr/법령/건축법시행령/제64조 (2026-09-17 확인). “60분+ 방화문: 연기 및 불꽃을 차단할 수 있는 시간이 60분 이상이고, 열을 차단할 수 있는 시간이 30분 이상인 방화문” ↩ ↩2

  3. 법제처 국가법령정보센터, 「건축법 시행령 제64조 제1항 제2호」, https://www.law.go.kr/법령/건축법시행령/제64조 (2026-09-17 확인). “60분 방화문: 연기 및 불꽃을 차단할 수 있는 시간이 60분 이상인 방화문” ↩

  4. 법제처 국가법령정보센터, 「건축법 시행령 제64조 제1항 제3호」, https://www.law.go.kr/법령/건축법시행령/제64조 (2026-09-17 확인). “30분 방화문: 연기 및 불꽃을 차단할 수 있는 시간이 30분 이상 60분 미만인 방화문” ↩ ↩2

  5. 법제처 국가법령정보센터, 「건축법 시행령 제64조 제2항」, https://www.law.go.kr/법령/건축법시행령/제64조 (2026-09-17 확인). “제1항 각 호의 구분에 따른 방화문 인정 기준은 국토교통부령으로 정한다.” ↩

  6. 법제처 국가법령정보센터, 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙 제14조 제2항 제1호」, https://www.law.go.kr/법령/건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙/제14조 (2026-09-17 확인). “영 제46조에 따른 방화구획으로 사용하는 60분+ 방화문 또는 60분 방화문은 언제나 닫힌 상태를 유지하거나 화재로 인한 연기 또는 불꽃을 감지하여 자동적으로 닫히는 구조로 할 것” ↩ ↩2 ↩3

  7. 법제처 국가법령정보센터, 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙 제14조 제2항 제1호 단서」, https://www.law.go.kr/법령/건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙/제14조 (2026-09-17 확인). “다만, 연기 또는 불꽃을 감지하여 자동적으로 닫히는 구조로 할 수 없는 경우에는 온도를 감지하여 자동적으로 닫히는 구조로 할 수 있다.” ↩

  8. 법제처 국가법령정보센터, 「건축법 시행령 제46조 제1항」, https://www.law.go.kr/법령/건축법 시행령/제46조 (2026-09-17 확인). “법 제49조제2항 본문에 따라 주요구조부가 내화구조 또는 불연재료로 된 건축물로서 연면적이 1천 제곱미터를 넘는 것은 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 다음 각 호의 구조물로 구획(이하 “방화구획”이라 한다)을 해야 한다.” ↩

  9. 법제처 국가법령정보센터, 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙 제14조 제1항 본문」, https://www.law.go.kr/법령/건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙/제14조 (2026-09-17 확인). “영 제46조제1항 각 호 외의 부분 본문에 따라 건축물에 설치하는 방화구획은 다음 각 호의 기준에 적합해야 한다.” ↩

  10. 법제처 국가법령정보센터, 「공동주택관리법 시행규칙 별표 1 — 건물외부 외부 창·문」, https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법 시행규칙/별표1 (2026-09-17 확인). “외부 창·문 출입문(자동문) 전면교체 15 100” ↩ ↩2 ↩3

  11. 법제처 국가법령정보센터, 「공동주택관리법 시행규칙 별표 1 — 피난시설 방화문」, https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법 시행규칙/별표1 (2026-09-17 확인). “방화문 전면교체 15 100 공용부분에 설치되는 경우만 해당” ↩ ↩2 ↩3

  12. 법제처 국가법령정보센터, 「공동주택관리법 제35조 제1항」, https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법/제35조 (2026-09-17 확인). “공동주택(일반인에게 분양되는 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 입주자등 또는 관리주체가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자나 입주자등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고를 하여야 한다.” ↩ ↩2

  13. 법제처 국가법령정보센터, 「공동주택관리법 제35조 제1항 제2호」, https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법/제35조 (2026-09-17 확인). “공동주택을 증축ㆍ개축ㆍ대수선하는 행위(「주택법」에 따른 리모델링은 제외한다)” ↩ ↩2

  14. 법제처 국가법령정보센터, 「공동주택관리법 제35조 제1항 제3호」, https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법/제35조 (2026-09-17 확인). “공동주택을 파손하거나 해당 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위(국토교통부령으로 정하는 경미한 행위는 제외한다)” ↩ ↩2

  15. 법제처 국가법령정보센터, 「공동주택관리법 제35조 제4항」, https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법/제35조 (2026-09-17 확인). “이 경우 공동주택의 시공 또는 감리 업무를 수행하는 자는 입주자등 또는 관리주체가 허가를 받거나 신고를 하였는지를 사전에 확인하여야 한다.” ↩

  16. 법제처 국가법령정보센터, 「공동주택관리법 제35조 제5항」, https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법/제35조 (2026-09-17 확인). “공동주택의 입주자등 또는 관리주체가 제1항에 따른 행위에 관하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 한 후 그 공사를 완료하였을 때에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 사용검사를 받아야 하며, 사용검사에 관하여는 「주택법」 제49조를 준용한다.” ↩

  17. 법제처 국가법령정보센터, 「공동주택관리법 제35조 제6항」, https://www.law.go.kr/법령/공동주택관리법/제35조 (2026-09-17 확인). “시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 해당하는 자가 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 제1항부터 제3항까지에 따른 허가를 받거나 신고를 한 경우에는 그 허가나 신고의 수리를 취소할 수 있다.” ↩

  18. 법제처 국가법령정보센터, 「민법 제623조」, https://www.law.go.kr/법령/민법/제623조 (2026-09-17 확인). “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.” ↩ ↩2 ↩3

  19. 한국토지주택공사, 「LH 임대주택 수선비 부담 및 원상복구기준 제4조 제2항」, https://www.lh.or.kr/board.es?mid=a10103010000&bid=0033&list_no=644491&act=view (2026-09-18 확인). “시설물의 설치연수 경과로 노후화, 손모 및 기능이 저하되거나, 다음 각 호의 사유로 파손, 훼손, 멸실된 전용 및 공용부분의 시설물에 대한 수선 의무는 임대인이 부담한다.” ↩

  20. 한국토지주택공사, 「LH 임대주택 수선비 부담 및 원상복구기준 제4조 제3항」, https://www.lh.or.kr/board.es?mid=a10103010000&bid=0033&list_no=644491&act=view (2026-09-18 확인). “임차인의 고의 또는 과실, 사용상 부주의로 파손, 훼손, 멸실된 시설물 및 주택법상 소모성 자재의 수선 의무는 임차인이 부담한다.” ↩

  21. 한국토지주택공사, 「LH 임대주택 수선비 부담 및 원상복구기준 부담구분표 — 현관문 본체」, https://www.lh.or.kr/board.es?mid=a10103010000&bid=0033&list_no=644491&act=view (2026-09-18 확인). “현관문 본체 개폐불량, 뒤틀림, 노후, 부식 파손, 고의적찍힘, 긁힘” ↩

  22. 법제처 국가법령정보센터, 「건축법 시행령 시행일 표기」, https://www.law.go.kr/법령/건축법시행령/제64조 (2026-09-17 확인). “[시행 2026. 7. 28.] [대통령령 제36541호, 2026. 7. 28., 일부개정]” ↩

  23. 법제처 국가법령정보센터, 「민법 시행일 표기」, https://www.law.go.kr/법령/민법/제623조 (2026-09-17 확인). “[시행 2026. 3. 17.] [법률 제21454호, 2026. 3. 17., 일부개정]” ↩

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