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불법건축물 양성화 비용 (특정건축물정리법 과태료 이행강제금 5회분 계산과 대상 면적)

최종 수정: 2026.10.07 ·작성자: houseinfo 편집자

특정건축물 정리에 관한 특별조치법으로 위반건축물 사용승인을 받을 때 드는 돈은 세 덩어리입니다. 건축사가 작성한 설계도서·현장조사서, 이행강제금 5회분에 해당하는 과태료, 그리고 일부 건물에만 붙는 주차장 비용입니다¹²³.

과태료는 건축법 제80조의 이행강제금 산정식으로 1회분을 구한 뒤 5를 곱합니다. 이미 이행강제금을 5회 미만 냈다면 낸 만큼 빼 줍니다⁴.

이 법은 2026년 12월 17일 시행되는 법률 제21820호이고, 시행일부터 18개월간만 효력을 가지는 한시법입니다⁵⁶.

양성화 비용 세 덩어리

비용	누가·얼마	근거
설계도서·현장조사서	건축사가 작성해 신고서에 첨부. 법이 금액을 정하지 않아 건축사와의 계약으로 정해짐	제4조
과태료	건축법 제80조로 산정한 이행강제금 5회분(이미 낸 이행강제금은 차감)	제9조
주차장	세대·가구·호수를 늘린 대수선, 근린생활시설을 주택으로 쓴 건물만 설치 또는 설치비 납부	제7조

특정건축물 정리에 관한 특별조치법 기준입니다.

국가시책사업으로 지은 건물은 시장·군수·구청장이 작성한 현장조사서로 신고를 갈음할 수 있습니다⁷. 이 경우에는 첫 번째 덩어리가 빠질 수 있다는 뜻입니다.

과태료가 가장 큰 덩어리입니다. 위반면적과 시가표준액에 따라 달라지므로 아래 산정식으로 내 건물 금액을 먼저 가늠해 보는 편이 좋습니다.

대상 건물 — 완공 시점과 면적

대상은 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물입니다⁸. 주거용이란 연면적의 100분의 50 이상을 주거용으로 쓰는 건축물을 말합니다⁹.

특정건축물은 세 종류입니다. 허가·신고 없이 건축하거나 대수선한 건물, 허가·신고는 했지만 사용승인을 못 받은 건물, 허가·신고 없이 용도를 바꾼 건물입니다¹⁰¹¹¹².

건물 유형	면적 기준(사용승인 못 받은 증축·대수선 부분 포함)
다세대주택	세대당 전용면적 85㎡ 이하
단독주택(다가구 제외)	연면적 165㎡ 이하. 165㎡ 초과 330㎡ 이하는 조례로 정함
다가구주택	연면적 660㎡ 이하
근린생활시설로 허가받고 주택으로 쓴 건물	위 면적 기준에 맞고, 2023년 12월 31일 이전부터 주택으로 사용

특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제3조 제1항 기준입니다.

위 표의 근거는 다세대¹³, 단독¹⁴, 다가구¹⁵, 근린생활시설¹⁶ 조항입니다. 이른바 근생빌라가 마지막 줄에 해당합니다.

단독주택 165㎡ 초과 330㎡ 이하 구간은 지자체가 조례를 정해야 열립니다. 조례가 없으면 165㎡ 이하 기준을 그대로 적용합니다¹⁷.

적용이 안 되는 구역 8가지

면적이 맞아도 아래 구역·부지·보전산지에 있는 건물에는 이 법을 적용하지 않습니다¹⁸.

#	구역	예외(적용되는 경우)
1	도시·군계획시설의 부지	—
2	개발제한구역	지정 전에 건축·대수선한 건물
3	군사기지 및 군사시설 보호구역	지정 전 건축·대수선, 또는 국방부장관이 적용하기로 결정한 건물
4	도로법상 접도구역	—
5	도시개발구역	도시개발사업에 지장이 없는 건물
6	정비구역	정비사업에 지장이 없는 건물
7	보전산지	—
8	대통령령으로 지정하는 상습재해구역·환경정비구역	—

특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제3조 제2항 기준입니다.

개발제한구역은 지정 전에 지은 건물이면 다시 대상이 됩니다¹⁹. 정비구역도 정비사업에 지장이 없으면 대상입니다²⁰. 마지막 8호의 구역은 대통령령에서 정합니다²¹.

예전 특조법으로 이미 사용승인서를 받았고 그 뒤 소유권이 바뀌지 않은 건물도 제외됩니다²². 사용승인 뒤 다시 위반이 생긴 집을 같은 주인이 또 양성화할 수는 없다는 뜻입니다.

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과태료 = 이행강제금 5회분

과태료는 「건축법」 제80조에 따라 산정한 이행강제금의 5회분입니다². 이행강제금을 한 번도 부과받지 않은 건물, 부과받았지만 추가 위반이 있는 건물이 5회분 전액 대상입니다²³.

허가·신고 없이 건축된 경우 1회분 이행강제금은 아래처럼 구합니다²⁴.

1회분 = 1㎡ 시가표준액 × 50% × 위반면적 × 위반 비율

위반 내용	비율(건축법 시행령)
허가를 받지 않고 건축	100분의 100
신고를 하지 않고 건축	100분의 70

건축법 시행령 제115조의3 제1항 기준입니다. 조례로 낮출 수 있지만 100분의 60 아래로는 못 내립니다.

비율의 근거는 시행령 제115조의3입니다²⁵²⁶. 시가표준액은 지방세법에 따라 그 건축물에 적용되는 값이라 건물마다 다릅니다²⁴.

연면적 60㎡ 이하인 주거용 건축물(공동주택은 세대 면적 기준)은 건축법이 이 금액의 2분의 1 범위에서 조례로 정하도록 따로 두었습니다²⁷. 작은 집일수록 1회분 자체가 줄어드는 구조입니다.

허가·신고 없는 건축이 아닌 그 밖의 위반, 예를 들어 무단 용도변경은 산정식이 다릅니다. 시가표준액의 100분의 10 범위에서 대통령령으로 정하는 금액이 1회분입니다²⁸.

임대 등 영리 목적의 위반이나 상습 위반은 1회분을 100분의 100 범위에서 조례로 가중해야 합니다²⁹. 임대 목적으로 허가·신고 없이 증축한 위반면적이 50㎡를 넘는 경우가 여기에 들어갑니다³⁰. 이렇게 가중되면 5회분 과태료도 함께 커집니다.

산정식과 비율은 2026년 2월 27일 시행 건축법, 2026년 7월 28일 시행 건축법 시행령 기준입니다³¹³².

계산 예시 — 증축 20㎡

1㎡ 시가표준액을 100만 원으로 가정하고, 신고 대상 규모의 증축 20㎡를 신고 없이 한 경우입니다²⁴²⁵.

단계	신고 없이 건축(70%)	허가 없이 건축(100%)
시가표준액 × 50% × 20㎡	1,000만 원	1,000만 원
1회분 이행강제금	700만 원	1,000만 원
과태료(5회분)	3,500만 원	5,000만 원

시가표준액 100만 원은 계산을 보이기 위한 가정값입니다. 조례 감경 비율, 60㎡ 이하 주거용 감경은 반영하지 않았습니다.

특정건축물 정리에 관한 특별조치법·건축법 제80조·건축법 시행령 제115조의3 기준(2026-10-07 확인).

이 예시에서는 허가 대상이었는지 신고 대상이었는지에 따라 과태료가 1,500만 원 차이 납니다. 내 건물이 어느 쪽인지는 위반 당시 그 공사가 허가 대상 규모였는지로 갈립니다²⁵.

이미 낸 이행강제금은 빼 준다

5회 미만의 이행강제금을 부과받은 건물은 5회분에서 이미 납부한 이행강제금을 뺀 금액이 과태료입니다⁴.

부과 이력 없음 1회분 700만 원 × 5 과태료 3,500만 원

이행강제금 2회 납부 3,500만 원 − 이미 낸 1,400만 원 과태료 2,100만 원

이행강제금은 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내에서 조례가 정한 횟수만큼 반복 부과됩니다³³. 위 예시에서 2회 납부는 1년 치를 낸 상황에 해당할 수 있습니다.

다만 부과 이력이 있어도 추가 위반내용이 있으면 차감 없이 5회분 대상입니다²³. 시정명령을 받은 뒤 공사를 더 했다면 이 줄에 걸립니다.

체납이 있으면 — 1년 분납 조건

사용승인 기준 가운데 하나는 이 법의 과태료와 건축법 이행강제금의 체납이 없을 것입니다. 다만 1년 이내에 모두 납부하는 조건으로 사용승인서를 내줄 수 있습니다³⁴.

한 번에 목돈을 내지 못해도 신고 자체를 미룰 이유는 아닌 셈입니다. 조건부 승인을 받으면 그 1년 안에 과태료와 밀린 이행강제금을 모두 정리해야 합니다.

주차장 비용이 붙는 경우

원칙은 추가 주차장 설치 의무가 없다는 것입니다. 사용승인 때문에 부설주차장 기준에 미달하게 돼도 더 설치하지 않아도 됩니다³⁵.

예외는 두 가지입니다. 허가·신고 없이 또는 사용승인 없이 세대·가구·호수를 늘리는 대수선을 한 건물, 근린생활시설로 허가받고 주택으로 쓴 건물입니다. 이 경우 주차장을 설치하거나 설치에 드는 비용을 내야 합니다³.

예외에 해당해도 지자체가 조례로 설치 의무를 완화하거나 면제할 수 있습니다³⁶. 원룸으로 쪼갠 다가구, 근생빌라라면 우리 시·군·구 조례를 먼저 확인하는 것이 비용을 가르는 단계입니다.

전세사기 피해주택 특례

전세사기피해자가 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따라 피해주택을 매수한 경우에는 과태료를 부과하지 않습니다³⁷.

같은 경우 주차장 예외 조항에 해당해도 추가 부설주차장 설치 의무를 지지 않습니다³⁸. 과태료와 주차장, 두 덩어리가 함께 빠지는 셈입니다.

신고부터 사용승인까지

1. 대상 여부를 확인합니다 — 2023년 12월 31일 완공, 주거용, 면적 기준, 제외 구역 여부⁸¹⁸
2. 건축사에게 설계도서와 현장조사서 작성을 맡깁니다¹
3. 대통령령으로 정하는 기간 안에 시장·군수·구청장에게 신고합니다¹
4. 지자체 건축위원회가 심의합니다. 도로 최소 너비는 3미터로 봅니다³⁹
5. 기준에 맞으면 신고받은 날부터 30일 내에 사용승인서가 나옵니다⁴⁰
6. 과태료와 체납 이행강제금을 내거나, 1년 내 납부 조건으로 승인받습니다³⁴

신고했다고 모두 승인되는 것은 아닙니다. 자기 소유 대지(사용 승낙을 받은 타인 대지 등 포함)나 처분 제한이 없는 국유지·공유지에 지은 건물이어야 하고⁴¹, 구조안전·위생·방화 등에 현저한 지장이 없어야 합니다⁴².

세대·가구·호수를 늘린 대수선 건물과 근생빌라는 건축법 제49조·제50조·제52조와 소방시설법 제12조도 지켜야 합니다⁴³. 이 기준에 맞추려면 보수 공사가 필요할 수 있어, 세 덩어리 외 비용이 생길 수 있습니다.

시장·군수·구청장은 이 업무를 위해 특정건축물 지원센터를 설치·운영할 수 있습니다⁴⁴. 설치 여부는 지자체마다 다르므로 건축과 안내를 함께 보면 됩니다.

신고 기간과 유효기간

항목	내용
시행일	2026년 12월 17일
유효기간	시행일부터 18개월(2028년 6월 16일까지로 계산)
신고 기간	대통령령으로 정함
만료 후	유효기간 만료 전에 신고가 접수된 건물은 만료 뒤에도 이 법 적용

특정건축물 정리에 관한 특별조치법 본문·부칙 기준입니다.

시행일과 유효기간은 법률 본문과 부칙에 있습니다⁵⁶. 신고 기간은 법이 대통령령으로 넘겼고¹, 만료 전 접수분의 경과조치는 부칙 제3조입니다⁴⁵.

베란다를 신고 없이 확장해 이행강제금이 걱정된다면 베란다 확장 비용 글에서 같은 건축법 제80조 산정식을 발코니 기준으로 정리했습니다.

자주 묻는 질문

Q. 불법건축물 양성화 비용은 얼마나 드나요?

건축법 제80조로 산정한 이행강제금의 5회분에 해당하는 과태료가 부과됩니다². 여기에 건축사 설계도서·현장조사서 비용이 들고, 세대를 늘린 대수선이나 근생빌라는 주차장 비용이 붙습니다¹³. 1㎡ 시가표준액 100만 원을 가정하면 신고 없이 증축한 20㎡의 과태료는 3,500만 원입니다²⁴²⁵.

Q. 이미 이행강제금을 내고 있는데 또 내야 하나요?

5회 미만 부과 이력이 있으면 5회분에서 이미 낸 이행강제금을 뺀 금액만 냅니다⁴. 1회 700만 원을 2회 냈다면 3,500만 원에서 1,400만 원을 뺀 2,100만 원입니다. 추가 위반내용이 있으면 5회분 대상입니다²³.

Q. 근생빌라도 양성화가 되나요?

면적 기준에 맞고 2023년 12월 31일 이전부터 주택으로 쓴 근린생활시설이면 대상입니다¹⁶. 이 경우 부설주차장 설치나 설치비 납부 의무가 붙지만 조례로 완화·면제될 수 있습니다³³⁶.

Q. 과태료를 한 번에 못 내면 양성화를 못 받나요?

체납이 없어야 하는 것이 원칙이지만, 1년 이내에 모두 납부하는 조건으로 사용승인서를 내줄 수 있습니다³⁴.

Q. 양성화 신고는 언제까지 해야 하나요?

신고 기간은 대통령령으로 정합니다¹. 법은 2026년 12월 17일부터 18개월간 효력을 가지고, 그 안에 신고가 접수되면 만료 뒤에도 적용됩니다⁵⁶⁴⁵.

1. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제4조 제1항. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶

2. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제9조 제1항. ↩ ↩² ↩³

3. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제7조 제1항 단서. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

4. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제9조 제2항. ↩ ↩² ↩³

5. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 시행일 표기(법률 제21820호). ↩ ↩² ↩³

6. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 부칙 제2조. ↩ ↩² ↩³

7. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제4조 제1항 단서. ↩

8. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제3조 제1항. ↩ ↩²

9. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제2조 제1항 제2호. ↩

10. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제2조 제1항 제1호 가목. ↩

11. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제2조 제1항 제1호 나목. ↩

12. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제2조 제1항 제1호 다목. ↩

13. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제3조 제1항 제1호. ↩

14. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제3조 제1항 제2호 가목. ↩

15. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제3조 제1항 제2호 나목. ↩

16. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제3조 제1항 제3호. ↩ ↩²

17. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 부칙 제4조. ↩

18. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제3조 제2항. ↩ ↩²

19. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제3조 제2항 제2호 단서. ↩

20. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제3조 제2항 제6호 단서. ↩

21. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제3조 제2항 제8호. ↩

22. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제3조 제3항. ↩

23. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제9조 제1항 제1호·제2호. ↩ ↩² ↩³

24. 건축법 제80조 제1항 제1호(이행강제금). ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

25. 건축법 시행령 제115조의3 제1항 제3호·제4호. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

26. 건축법 시행령 제115조의3 제1항 단서. ↩

27. 건축법 제80조 제1항 단서. ↩

28. 건축법 제80조 제1항 제2호. ↩

29. 건축법 제80조 제2항. ↩

30. 건축법 시행령 제115조의3 제2항 제2호. ↩

31. 건축법 시행일 표기(법률 제21035호). ↩

32. 건축법 시행령 시행일 표기(대통령령 제36541호). ↩

33. 건축법 제80조 제5항. ↩

34. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제6조 제1항 제4호. ↩ ↩² ↩³

35. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제7조 제1항. ↩

36. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제7조 제3항. ↩ ↩²

37. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제9조 제1항 단서. ↩

38. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제7조 제2항. ↩

39. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제6조 제1항 제2호. ↩

40. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제6조 제1항. ↩

41. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제6조 제1항 제1호. ↩

42. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제6조 제1항 제2호. ↩

43. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제6조 제1항 제3호. ↩

44. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제5조 제1항. ↩

45. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 부칙 제3조. ↩ ↩²

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