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수도 동파 (얼었을 때 녹이는 순서와 열선 가동 여부로 갈리는 책임)

최종 수정: 2026.09.21 ·작성자: houseinfo 편집자

아침에 물이 안 나오면 질문이 두 개 생깁니다. 지금 어떻게 녹이느냐, 그리고 터졌을 때 수선비를 누가 내느냐입니다.

앞의 답은 짧습니다. 국민행동요령이 적어 둔 해빙 도구는 미지근한 물과 드라이 두 가지입니다1.

뒤의 답은 조금 다릅니다. 임대주택 수선비 기준을 보면 갈림점이 기온이나 피해 규모가 아니라 동파예방 장치가 돌아가고 있었는지에 있습니다2.

얼기 전에 무엇을 감싸라고 했나

행동요령이 보온 대상으로 지목하는 곳은 세 군데입니다. 수도계량기와 수도관, 그리고 보일러 배관인데요.

방법까지 함께 적혀 있습니다. 헌 옷 등 보온재로 채우고 외부는 테이프로 밀폐시켜 찬 공기가 들어가지 않도록 하라는 것입니다3.

한파가 예보된 단계에서 할 일도 따로 나옵니다. 계량기 등은 미리 보온 조치를 하고4, 보일러와 배관, 난방기구는 사전에 사용할 수 있도록 정비해 두라고 합니다5.

세 곳을 함께 묶어 둔 이유가 있습니다. 모두 찬 공기에 직접 닿는 자리에 있고, 물이 흐르지 않고 고여 있는 시간이 길어 가장 먼저 업니다.

이미 얼었을 때

순서는 단순합니다.

  1. 수도꼭지를 열어 물이 나오는지 확인합니다
  2. 미지근한 물이나 드라이로 언 구간을 녹입니다1
  3. 녹인 뒤 물이 나오는지, 새는 곳은 없는지 확인합니다
  4. 물이 안 나오거나 배관이 터졌다면 관리기관이나 지자체에 신고합니다6

행동요령이 이름을 적어 둔 도구는 미지근한 물과 드라이뿐입니다. 같은 문서는 한파 때 과도한 전열기 사용을 자제하고 인화물질을 전열기 부근에 두지 말라고 따로 당부하고 있습니다7.

신고 창구는 시설별로 갈립니다. 전기와 가스, 지역난방처럼 시설이 고장난 경우에는 관리기관이나 지자체에 신고하라는 것이 행동요령의 안내입니다6.

수선비를 가르는 한 문장

여기서부터가 실제로 돈이 걸리는 대목입니다.

공공임대주택의 수선비 부담 기준은 세대용 수도계량기가 얼었을 때 그 비용을 임차인 부담으로 정해 두었습니다. 그런데 곧바로 단서가 붙습니다.

열선 등 동파예방을 위한 장치를 가동했음에도 동파가 발생한 경우에는 임대인이 수선 의무를 부담한다는 것입니다2.

동파 수선비 부담이 갈리는 두 갈래 — 임차인 부담은 세대용 수도계량기 동파와 보온조치 훼손·열선 미가동에 한한 동파, 세대 전원을 차단해 보일러·열선이 멈춘 동파이고, 임대인 부담은 열선 등 동파예방 장치를 가동했음에도 발생한 동파와 발코니·공용부위 보일러가 정상 가동상태에서 입은 동파

한국토지주택공사 「LH 임대주택 수선비 부담 및 원상복구기준」 제7조 기준. 관리주체가 지는 경우는 아래에 따로 적었습니다.

부담구분표도 같은 말을 짧게 반복합니다. 계량기 동파를 임차인 부담으로 적으면서, 그 범위를 보온조치 훼손과 열선 미가동에 한정해 두었습니다8.

그래서 판정에서 실제로 묻는 것은 “얼마나 추웠나”가 아닙니다. 보온을 했는지, 열선을 켜 두었는지입니다.

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장치는 있는데 아무도 켜지 않았다면

세 번째 경우가 따로 규정돼 있습니다.

동파예방을 위한 장치가 설치되어 있음에도 관리주체가 가동을 하지 않아 동파가 발생했다면, 그 수선 의무는 관리주체가 집니다9.

공용부위 열선의 전원이 관리사무소 쪽에 있는 구조라면 이 조항이 걸립니다. 세대가 손댈 수 없는 스위치를 두고 세대에 책임을 묻지 않겠다는 취지네요.

보일러는 방향이 반대다

보일러는 계량기와 결론이 뒤집힙니다.

발코니와 공용부위에 설치된 보일러가 정상적인 가동상태에서 동파됐다면 임대인이 수선 의무를 부담합니다. 다만 세대 전원을 차단하여 보일러 및 열선의 가동이 중지되어 동파가 발생한 경우는 임차인 부담입니다10.

장기간 집을 비우면서 두꺼비집을 내려 두는 습관이 부담 주체를 바꾸는 셈입니다. 난방을 끄는 것과 전원을 내리는 것은 이 기준에서 전혀 다른 행동입니다.

두 갈래를 섞지 않기

계량기 동파는 축이 두 개라 헷갈립니다. 아래처럼 갈라 두면 정리가 됩니다.

수도사업자 ↔ 사용자 계량기 교체비를 누가 내나
  • 근거: 각 시·군의 수도 조례
  • 도시마다 문구와 예외가 다름
  • 수도계량기 교체 글에서 따로 정리
임대인 ↔ 임차인 ↔ 관리주체 세대 안 수선비를 누가 내나
  • 근거: 임대주택 수선비 부담 기준
  • 열선 가동 여부로 갈림
  • 보일러는 세대 전원 차단이 기준

왼쪽 축은 계량기 자체의 소유·관리 관계에서 나오고, 오른쪽 축은 임대차 관계에서 나옵니다. 계량기 교체비를 시가 부담하는지, 그 조건이 무엇인지는 수도계량기 교체에 도시별 조례로 정리해 두었습니다.

이 기준이 닿는 범위

여기까지의 조문은 공공임대주택의 수선비 부담 기준입니다. 민간 임대차 계약에 그대로 적용되지는 않습니다.

민간 쪽의 출발점은 민법입니다. 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다는 조문이 그것입니다11.

임대주택 기준은 이 원칙을 항목 단위로 풀어 둔 것으로 읽으면 이해가 빠릅니다. 노후화나 손모로 기능이 저하되거나 파손·훼손·멸실된 시설물의 수선 의무는 임대인이 지고12, 임차인의 고의 또는 과실, 사용상 부주의로 생긴 파손은 임차인이 집니다13.

동파 조항은 그 경계선에 “장치를 돌렸는가”라는 판정 기준을 하나 더 얹은 것입니다.

열선을 켜 두는 쪽의 위험

열선을 켜 두라는 말이 아무 부담 없는 권고는 아닙니다.

소방청은 2019년 11월 보도자료에서 직전 3년간 전기열선 화재가 총 1,089건이고, 월평균 30건으로 14명이 다치고 52억여원의 재산피해가 났다고 밝혔습니다14.

분포도 계절을 탑니다. 12월 229건, 1월 247건, 2월 233건으로 12월에서 2월 사이가 월평균 79건이었습니다15.

원인은 두 갈래에 몰려 있었습니다. 과부하에 의한 전기적 요인이 46.3%(505건)16, 기계적요인이 44.2%(482건)를 차지했습니다17.

보도자료가 든 주의사항은 세 가지입니다. 안전인증(KC마크)을 받고 과열차단장치나 온도조절센서가 있는 제품을 쓸 것, 설치할 때 절연피복 손상 여부를 확인하고 열선을 겹치지 않게 깔 것, 피복 상태를 수시로 확인할 것입니다18.

겨울이 지난 뒤도 마찬가지입니다. 비동절기 화재의 일부는 겨울철에 쓰던 열선의 전원차단조치를 소홀히 한 데서 나왔습니다19.

집을 오래 비울 때

마지막은 예방 쪽입니다.

행동요령은 장기간 집을 비우게 될 때 수도꼭지를 조금 열어 물이 흐르도록 해 동파를 방지하라고 적고 있습니다20.

여기에 부담 판정까지 함께 생각하면 하나가 더 붙습니다. 열선을 설치해 둔 집이라면 세대 전원을 내리지 않는 쪽이 안전에서도, 수선비 판정에서도 유리합니다10.

자주 묻는 질문

수도관이 얼었는데 어떻게 녹이나요?

국민행동요령은 수도관이 얼었을 때 미지근한 물이나 드라이로 녹인다고 적어 두었습니다1. 행동요령이 지목한 도구는 이 둘뿐이고, 같은 문서는 한파 때 과도한 전열기 사용을 자제하고 인화물질을 전열기 부근에 두지 말라고 따로 당부합니다7.

녹인 뒤에도 물이 안 나오거나 배관이 터졌다면 시설이 고장난 경우에 해당합니다. 관리기관이나 지자체에 신고해 도움을 받는 순서입니다6.

동파된 수도계량기 수선비는 세입자가 내나요?

임대주택 수선비 기준으로 보면 원칙은 임차인 부담입니다. 다만 열선 등 동파예방을 위한 장치를 가동했음에도 동파가 발생한 경우에는 임대인이 수선 의무를 부담합니다2.

부담구분표 역시 계량기 동파를 임차인 부담으로 적으면서 그 범위를 보온조치 훼손과 열선 미가동에 한정해 두었습니다8. 수도사업자와 사용자 사이의 부담은 이것과 별개의 축이고, 도시별 조례가 정합니다.

보일러가 얼어 터졌는데 집주인에게 청구할 수 있나요?

발코니와 공용부위에 설치된 보일러라면, 정상적인 가동상태에서 발생한 동파 피해는 임대인이 수선 의무를 부담합니다. 반대로 세대 전원을 차단하여 보일러 및 열선의 가동이 중지되어 동파가 발생한 경우는 임차인이 부담합니다10.

다만 이 기준은 공공임대주택의 수선비 부담 기준이라 민간 임대차에 그대로 적용되지는 않습니다. 민간 쪽은 민법의 임대인 의무 조항에서 출발합니다11.

동파방지 열선은 켜 두기만 하면 되나요?

열선 자체가 화재 원인이 되기도 합니다. 소방청은 2019년 11월 보도자료에서 직전 3년간 전기열선 화재가 1,089건이라고 밝혔고14, 12월에서 2월 사이에 월평균 79건으로 몰려 있었습니다15.

보도자료는 안전인증을 받고 과열차단장치나 온도조절센서가 있는 제품을 쓸 것, 설치할 때 절연피복 손상 여부를 확인하고 열선을 겹치지 않게 깔 것, 피복 상태를 수시로 확인할 것을 주의사항으로 들었습니다18.

집을 오래 비울 때는 무엇을 해 두나요?

국민행동요령은 장기간 집을 비우게 될 때 수도꼭지를 조금 열어 물이 흐르도록 하여 동파를 방지하라고 적고 있습니다20.

보온은 그 전 단계입니다. 수도계량기와 수도관, 보일러 배관을 헌 옷 등 보온재로 채우고 외부는 테이프로 밀폐시켜 찬 공기가 들어가지 않도록 하라는 것이 같은 문서의 안내입니다3.

  1. 기상청, 「국민행동요령(한파) — 언 수도관 해빙」, https://www.weather.go.kr/w/hazard/safety-guide/coldwave.do (2026-09-20 확인). “수도관이 얼었을 때는 미지근한 물이나 드라이로 녹입니다.” ↩ ↩2 ↩3

  2. 한국토지주택공사, 「LH 임대주택 수선비 부담 및 원상복구기준 제7조 제1항 — 세대용 수도계량기 동파」, https://www.lh.or.kr/board.es?mid=a10103010000&bid=0033&list_no=644491&act=view (2026-09-20 확인). “세대용 수도계량기에 동파가 발생한 경우 수선 또는 교체에 소요되는 비용은 임차인이 부담한다. 다만, 열선 등 동파예방을 위한 장치를 가동했음에도 동파가 발생한 경우에는 임대인이 수선 의무를 부담한다.” ↩ ↩2 ↩3

  3. 기상청, 「국민행동요령(한파) — 수도계량기·수도관·보일러 배관 보온」, https://www.weather.go.kr/w/hazard/safety-guide/coldwave.do (2026-09-20 확인). “수도계량기, 수도관, 보일러 배관 등은 헌 옷 등 보온재로 채우고 외부는 테이프로 밀폐시켜 찬 공기가 들어가지 않도록 합니다.” ↩ ↩2

  4. 기상청, 「국민행동요령(한파) — 한파 예보 시 사전 준비」, https://www.weather.go.kr/w/hazard/safety-guide/coldwave.do (2026-09-20 확인). “동파 방지를 위해 계량기 등은 미리 보온 조치를 합니다.” ↩

  5. 기상청, 「국민행동요령(한파) — 난방기구 사전 정비」, https://www.weather.go.kr/w/hazard/safety-guide/coldwave.do (2026-09-20 확인). “보일러, 배관, 난방기구 등은 사전에 사용할 수 있도록 정비하고 화재에 주의합니다.” ↩

  6. 기상청, 「국민행동요령(한파) — 시설 고장 시 신고」, https://www.weather.go.kr/w/hazard/safety-guide/coldwave.do (2026-09-20 확인). “전기, 가스, 지역난방 등 시설이 고장난 경우에는 관리기관이나 지자체에 신고하도록 합니다.” ↩ ↩2 ↩3

  7. 기상청, 「국민행동요령(한파) — 전열기 사용 주의」, https://www.weather.go.kr/w/hazard/safety-guide/coldwave.do (2026-09-20 확인). “과도한 전열기 사용을 자제하고, 인화물질을 전열기 부근에 두지 않습니다.” ↩ ↩2

  8. 한국토지주택공사, 「LH 임대주택 수선비 부담 및 원상복구기준 부담구분표 — 수도계량기 동파 비고」, https://www.lh.or.kr/board.es?mid=a10103010000&bid=0033&list_no=644491&act=view (2026-09-20 확인). “동파는 임차인의 보온조치 훼손, 열선 미가동에 한하여” ↩ ↩2

  9. 한국토지주택공사, 「LH 임대주택 수선비 부담 및 원상복구기준 제7조 제2항 — 관리주체 미가동」, https://www.lh.or.kr/board.es?mid=a10103010000&bid=0033&list_no=644491&act=view (2026-09-20 확인). “제1항과 같이 동파예방을 위한 장치가 설치되어 있음에도 관리주체가 가동을 하지 않아 동파가 발생한 경우에는 관리주체가 수선 의무를 부담한다.” ↩

  10. 한국토지주택공사, 「LH 임대주택 수선비 부담 및 원상복구기준 제7조 제3항 — 발코니·공용부위 보일러 동파」, https://www.lh.or.kr/board.es?mid=a10103010000&bid=0033&list_no=644491&act=view (2026-09-20 확인). “발코니 및 공용부위에 설치된 보일러에 동파가 발생한 경우 정상적인 가동상태에서 발생한 동파 피해는 임대인이 수선 의무를 부담한다. 다만, 세대 전원을 차단하여 보일러 및 열선의 가동이 중지되어 동파가 발생한 경우는 임차인이 수선 의무를 부담한다.” ↩ ↩2 ↩3

  11. 법제처 국가법령정보센터, 「민법 제623조 — 임대인의 의무」, https://www.law.go.kr/법령/민법/제623조 (2026-09-20 확인). “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.” ↩ ↩2

  12. 한국토지주택공사, 「LH 임대주택 수선비 부담 및 원상복구기준 제4조 제2항 — 임대인 부담 원칙」, https://www.lh.or.kr/board.es?mid=a10103010000&bid=0033&list_no=644491&act=view (2026-09-20 확인). “시설물의 설치연수 경과로 노후화, 손모 및 기능이 저하되거나, 다음 각 호의 사유로 파손, 훼손, 멸실된 전용 및 공용부분의 시설물에 대한 수선 의무는 임대인이 부담한다.” ↩

  13. 한국토지주택공사, 「LH 임대주택 수선비 부담 및 원상복구기준 제4조 제3항 — 임차인 부담 원칙」, https://www.lh.or.kr/board.es?mid=a10103010000&bid=0033&list_no=644491&act=view (2026-09-20 확인). “임차인의 고의 또는 과실, 사용상 부주의로 파손, 훼손, 멸실된 시설물 및 주택법상 소모성 자재의 수선 의무는 임차인이 부담한다.” ↩

  14. 소방청, 「(보도자료) 겨울철 전기열선 화재주의 — 3년간 화재 건수」(2019-11-27), https://www.nfa.go.kr/nfa/news/pressrelease/press/?boardId=bbs_0000000000000010&mode=view&cntId=660 (2026-09-20 확인). “최근 3년간 전기열선 화재는 총 1,089건으로 월평균 30건이 발생하였으며 14명이 다치고 52억여원의 재산피해가 발생했다.” ↩ ↩2

  15. 소방청, 「(보도자료) 겨울철 전기열선 화재주의 — 월별 분포」(2019-11-27), https://www.nfa.go.kr/nfa/news/pressrelease/press/?boardId=bbs_0000000000000010&mode=view&cntId=660 (2026-09-20 확인). “특히 12월 229건, 1월 247건, 2월 233건으로 12월에서 2월까지의 기간에 발생한 전기열선 화재는 월평균 79건으로 겨울철에 집중된 것으로 나타났다.” ↩ ↩2

  16. 소방청, 「(보도자료) 겨울철 전기열선 화재주의 — 전기적 요인 비중」(2019-11-27), https://www.nfa.go.kr/nfa/news/pressrelease/press/?boardId=bbs_0000000000000010&mode=view&cntId=660 (2026-09-20 확인). “과부하에 의한 전기적 요인이 46.3%(505건)” ↩

  17. 소방청, 「(보도자료) 겨울철 전기열선 화재주의 — 기계적 요인 비중」(2019-11-27), https://www.nfa.go.kr/nfa/news/pressrelease/press/?boardId=bbs_0000000000000010&mode=view&cntId=660 (2026-09-20 확인). “기계적요인이 44.2%(482건)를 차지했다” ↩

  18. 소방청, 「(보도자료) 겨울철 전기열선 화재주의 — 사용 시 주의사항」(2019-11-27), https://www.nfa.go.kr/nfa/news/pressrelease/press/?boardId=bbs_0000000000000010&mode=view&cntId=660 (2026-09-20 확인). “전기열선 사용 시 주의사항으로는 첫째, 안전인증(KC마크)을 받은 제품인지 확인하고 과열차단장치나 온도조절센서가 있는 제품을 사용한다. 둘째, 열선 설치 시 절연피복 손상여부를 확인하고 열선은 겹치지 않도록 설치한다. 셋째, 수시로 열선의 피복상태 확인하고 안전수칙을 준수한다.” ↩ ↩2

  19. 소방청, 「(보도자료) 겨울철 전기열선 화재주의 — 비동절기 발생 사유」(2019-11-27), https://www.nfa.go.kr/nfa/news/pressrelease/press/?boardId=bbs_0000000000000010&mode=view&cntId=660 (2026-09-20 확인). “비동절기에는 냉동시설 또는 겨울철에 사용하던 열선의 전원차단조치 소홀 등으로 일부 발생” ↩

  20. 기상청, 「국민행동요령(한파) — 장기 부재 시 조치」, https://www.weather.go.kr/w/hazard/safety-guide/coldwave.do (2026-09-20 확인). “장기간 집을 비우게 될 때는 수도꼭지를 조금 열어 물이 흐르도록 하여 동파를 방지하고” ↩ ↩2

#수도동파 #동파 #동파방지열선 #보일러동파 #임대인수선의무

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